Покупка второй недвижимости на Коста-Бланке и в 2026 году остается одним из самых привлекательных вариантов для тех, кто хочет наслаждаться Средиземноморьем, иметь жилье для отдыха или сочетать личное использование с инвестициями в недвижимость.
Провинция Аликанте предлагает очень разнообразный рынок недвижимости: апартаменты у моря, виллы с бассейном, новостройки, объекты в частных жилых комплексах и дома в жилых районах рядом с полями для гольфа.
Однако покупка второй недвижимости требует иного подхода к планированию, чем приобретение основного места жительства. Налогообложение, ипотечное финансирование, регулярные расходы и возможности сдачи в аренду — это лишь некоторые из аспектов, которые следует проанализировать до принятия решения.
В этом руководстве мы рассматриваем основные финансовые и налоговые факторы, которые необходимо знать при покупке второй недвижимости на Коста-Бланке в 2026 году.
Коста-Бланка утвердилась как один из главных рынков второй недвижимости в Испании, особенно среди испанских и европейских покупателей.
Такие города и районы, как Аликанте, Бенидорм, Альтеа, Кальпе, Хавеа, Дения, Морайра, Бенисса, Торревьеха и Ориуэла-Коста, предлагают очень разные типы недвижимости, что позволяет подобрать объект как для отдыха, так и для инвестиций.
Одним из главных преимуществ Коста-Бланки является средиземноморский климат с мягкой зимой и большим количеством солнечных дней в течение года.
К этому добавляются и другие факторы, объясняющие международный спрос на жилье:
Аэропорт Аликанте-Эльче имени Мигеля Эрнандеса также является одним из главных пунктов прибытия иностранных покупателей и имеет множество прямых соединений с европейскими городами.
Все это позволяет пользоваться второй недвижимостью в разное время года, а не только в летние месяцы.
Рынок недвижимости Коста-Бланки сохраняет высокий спрос, особенно в прибрежных районах, где предложение хорошо расположенных объектов ограничено.
Недвижимость с видом на море, террасой, бассейном, высокой энергоэффективностью, парковочным местом и близостью к инфраструктуре обычно пользуется особенно высоким спросом.
При этом динамика цен может существенно различаться в зависимости от муниципалитета, района и типа недвижимости. Поэтому перед покупкой в инвестиционных целях рекомендуется анализировать конкретный локальный рынок и не основывать решение только на общей динамике цен.
Налоги, уплачиваемые покупателем, в основном зависят от того, приобретается ли вторичная недвижимость или новый объект непосредственно у застройщика.
Кроме того, некоторые налоговые льготы, связанные с основным местом жительства, могут не применяться, если объект приобретается как вторая недвижимость.
При покупке вторичной недвижимости в Валенсийском сообществе сделка, как правило, облагается налогом на передачу имущества — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
С 1 июня 2026 года общая ставка ITP в Валенсийском сообществе составляет 9 % при приобретении недвижимости, если не применяется специальная или пониженная ставка.
Если стоимость передаваемого объекта превышает 1 000 000 евро, применяется ставка 11 %.
Например, при покупке вторичной недвижимости за 400 000 евро, если налоговая база составляет ту же сумму и никакие льготы не применяются:
400 000 € × 9 % = 36 000 € ITP.
Важно заранее рассчитать соответствующую налоговую базу и проверить наличие референтной стоимости объекта, поскольку цена, указанная в нотариальном акте, не всегда является единственным показателем, используемым для расчета налога.
При покупке новой недвижимости непосредственно у застройщика сделка обычно не облагается ITP, а облагается НДС.
Стандартная ставка НДС при первой передаче жилой недвижимости в настоящее время составляет 10 %.
Таким образом, для новой недвижимости стоимостью 400 000 евро:
400 000 € × 10 % = 40 000 € НДС.
Кроме того, нотариальный акт может облагаться налогом на документированные юридические акты — Actos Jurídicos Documentados (AJD).
С 1 июня 2026 года общая ставка AJD в Валенсийском сообществе для случаев, не урегулированных специальными нормами, составляет 1,4 %.
Следовательно, первоначальная налоговая нагрузка при покупке новостройки может быть значительной и должна быть учтена в бюджете до оформления бронирования или договора купли-продажи.
После покупки второй недвижимости возникают расходы, которые следует учитывать в ежегодном бюджете.
IBI — это муниципальный налог, размер которого зависит, среди прочего, от кадастровой стоимости и ставки, установленной соответствующим муниципалитетом.
Поэтому две недвижимости с похожей покупной ценой, расположенные в разных муниципалитетах, могут иметь разные ежегодные расходы.
Покупку второй недвижимости можно финансировать с помощью ипотеки, однако банки обычно применяют более консервативные критерии, чем при финансировании основного жилья.
Банк будет анализировать такие факторы, как доход покупателя, стабильность занятости, активы, имеющаяся задолженность, возраст, налоговое резидентство и характеристики объекта.
При покупке второй недвижимости максимальный процент финансирования обычно ниже, чем при покупке основного жилья.
В зависимости от финансового профиля покупателя и банка финансирование может составлять примерно 60–70 % от стоимости, принимаемой банком, хотя конкретные условия могут существенно различаться.
Это означает, что покупателю потребуется достаточно собственных средств, чтобы покрыть:
Например, если банк финансирует 70 % недвижимости стоимостью 400 000 евро, сумма ипотеки составит около 280 000 евро, а покупателю потребуется внести оставшиеся 120 000 евро, а также оплатить налоги и другие расходы.
Иностранные покупатели, не являющиеся налоговыми резидентами Испании, также могут обращаться за ипотечным финансированием.
В таких случаях банки обычно проводят отдельную оценку риска и могут потребовать более высокий объем собственных средств.
Как правило, необходимо предоставить следующие документы:
В зависимости от страны проживания иностранные документы могут потребовать перевода или предоставления дополнительных документов.
Иностранным покупателям особенно рекомендуется изучить возможности финансирования до подписания обязательств по покупке, которые могут предусматривать штрафные последствия.
Помимо налогов, с операцией по покупке недвижимости связаны и другие расходы.
Нотариус. Оформление публичного нотариального акта купли-продажи.
Реестр собственности. Регистрация нового права собственности.
Административное сопровождение. При использовании услуг gestoría для выполнения отдельных административных и налоговых процедур.
Адвокат. Особенно рекомендуется при сложных сделках или если покупатель проживает за пределами Испании.
Оценка недвижимости. Обычно необходима при ипотечном финансировании.
Перед покупкой рекомендуется запросить полный расчет сделки, чтобы понимать общую стоимость приобретения, а не ограничивать бюджет только ценой объекта, указанной в объявлении.
Да. Вторая недвижимость может приносить доход в периоды, когда собственник ею не пользуется.
Однако важно различать обычную долгосрочную жилую аренду и туристическую или краткосрочную аренду.
Туристическая аренда регулируется специальными нормами и может требовать получения разрешений, регистрации, подтверждения градостроительной совместимости и выполнения дополнительных требований.
Поэтому, если покупка предполагает последующую туристическую аренду, до приобретения объекта необходимо проверить, допускается ли такое использование именно для данной недвижимости.
Также, когда это применимо, следует проверить устав и решения сообщества собственников.
Собственники, являющиеся налоговыми резидентами Испании, должны декларировать доходы от аренды в рамках налога IRPF.
Налогообложение зависит от типа аренды, а некоторые расходы могут подлежать налоговому вычету при выполнении требований, установленных законодательством.
Налогообложение аренды, предназначенной для постоянного проживания арендатора, не обязательно совпадает с налогообложением туристической аренды.
Поэтому доходность инвестиции всегда следует рассчитывать с учетом налогов.
Собственники, не являющиеся налоговыми резидентами Испании, также обязаны уплачивать налоги с доходов, получаемых от недвижимости, расположенной на территории Испании.
Форма 210 используется, в частности, для декларирования доходов от аренды недвижимости и некоторых видов дохода от недвижимости налогоплательщиков-нерезидентов.
Кроме того, физическое лицо-нерезидент, которое владеет недвижимостью в Испании для собственного использования или оставляет ее незанятой, может быть обязано декларировать вмененный доход от недвижимости, также посредством формы 210.
Конкретный порядок налогообложения и возможность вычета отдельных расходов зависят, среди прочего, от страны налогового резидентства собственника и применимого законодательства.
Вторая недвижимость может иметь двойное назначение: использоваться владельцем в определенные периоды года и приносить доход от аренды в остальное время.
Однако единой стандартной доходности для всей Коста-Бланки не существует.
Доходность зависит от таких факторов, как:
Более дорогая недвижимость может даже обеспечивать меньшую процентную доходность, но при этом иметь лучшие перспективы сохранения стоимости или роста цены в долгосрочной перспективе.
Туристический спрос особенно сосредоточен в популярных прибрежных муниципалитетах и районах.
Бенидорм — благодаря высокой туристической активности в течение значительной части года.
Альтеа — особенно привлекательна для покупателей недвижимости среднего-высокого и высокого ценового сегмента.
Кальпе — с высокой долей международных владельцев второй недвижимости.
Морайра и Бенисса-Коста — рынки, для которых характерны виллы и объекты более высокой стоимости.
Хавеа — сочетает апартаменты, виллы и премиальную недвижимость.
Дения — имеет сформировавшийся рынок постоянного и курортного жилья.
Торревьеха и Ориуэла-Коста — отличаются значительным присутствием иностранных покупателей и широким предложением жилой недвижимости.
При этом высокий туристический спрос не означает автоматически, что любую недвижимость можно законно использовать для туристической аренды. Конкретную ситуацию необходимо проверить до покупки.
Одна из наиболее распространенных ошибок при оценке инвестиций в недвижимость — учитывать только валовую доходность.
Валовая доходность = годовой доход от аренды ÷ цена приобретения × 100.
Например, если недвижимость, приобретенная за 300 000 евро, приносит 18 000 евро в год:
18 000 ÷ 300 000 × 100 = 6 % валовой доходности.
Однако этот показатель не отражает реальную доходность.
Для расчета чистой доходности необходимо учитывать такие расходы, как взносы в сообщество собственников, IBI, страхование, обслуживание, ремонт, управление арендой, периоды простоя и налоги.
Поэтому сравнение объектов только по валовой доходности может давать неполное представление об инвестиции.
Перед покупкой второй недвижимости рекомендуется придерживаться последовательной стратегии.
Сначала определите цель покупки: личное использование, инвестиция или сочетание обоих вариантов.
Затем сформируйте бюджет, включив в него не только стоимость недвижимости, но и налоги и сопутствующие расходы.
Если вам необходимо финансирование, заранее оцените доступные возможности ипотечного кредитования.
До подписания договора купли-продажи проверьте регистрационный, градостроительный и юридический статус недвижимости, возможные обременения, задолженности перед сообществом собственников и соответствующую документацию.
Если вы планируете сдавать объект в туристическую аренду, заранее проверьте применимые нормы и реальную возможность такого использования.
Наконец, проанализируйте ежегодные расходы на содержание. Вилла с бассейном и садом может обеспечивать больше приватности и быть привлекательнее для отдыха, но обычно требует более высоких расходов, чем квартира в жилом комплексе.
Подходящей будет та недвижимость, которая обеспечивает баланс между местоположением, ценой, расходами, возможностями использования и долгосрочными целями.
При покупке вторичной недвижимости обычно уплачивается ITP. С 1 июня 2026 года общая ставка в Валенсийском сообществе составляет 9 %, а для объектов стоимостью свыше одного миллиона евро применяется ставка 11 %, если не предусмотрена иная специальная ставка. При покупке новостройки обычно применяется НДС 10 %, а также может взиматься AJD.
Это зависит от цены и полученного финансирования. Необходимо иметь достаточно средств, чтобы покрыть часть стоимости, которую не финансирует банк, а также налоги и расходы, связанные с приобретением.
Да. Испанские банки предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам, хотя обычно применяют специальные критерии финансирования и оценки риска.
Иностранному покупателю потребуется испанский налоговый идентификационный номер для надлежащего оформления сделки и выполнения налоговых обязательств.
Да, при условии соблюдения соответствующего законодательства. Если вы хотите использовать объект для туристической аренды, особенно важно заранее проверить региональные и муниципальные нормы, а также ограничения, которые могут распространяться на конкретную недвижимость.
Да. Помимо IBI и других возможных местных расходов или налогов, владение второй недвижимостью может создавать налоговые обязательства даже тогда, когда объект остается в распоряжении собственника. Для физических лиц-нерезидентов может возникать вмененный доход от недвижимости, который декларируется посредством формы 210.
Это зависит от ваших приоритетов. Новостройки обычно предлагают более высокие стандарты энергоэффективности, современные инженерные системы и меньшую потребность в первоначальном ремонте. Вторичная недвижимость может находиться в уже сложившихся районах и иметь другую цену, однако необходимо тщательно оценить ее состояние и возможные расходы на обновление.
Это может быть выгодно, однако доходность зависит от местоположения, цены приобретения, расходов, налогообложения, спроса на аренду и юридических возможностей использования объекта. Решение следует принимать на основании конкретных показателей каждой недвижимости, а не только средних данных по рынку.
Покупка второй недвижимости на Коста-Бланке может быть как решением, связанным с образом жизни, так и долгосрочной инвестицией в капитал. Ключевое значение имеют правильный выбор местоположения и объекта, понимание всех расходов до покупки, а также надлежащая юридическая и налоговая проверка сделки.
Грамотное планирование позволяет пользоваться недвижимостью в течение многих лет и при необходимости реализовать ее потенциал для аренды и роста стоимости.
Поиск подходящего объекта — лишь часть процесса. Местоположение, бюджет, расходы на покупку, финансирование и потенциал аренды — все эти факторы важно проанализировать до принятия решения.
В ESPHOUSES мы сопровождаем вас на всех этапах покупки второй недвижимости на Коста-Бланке — от поиска и подбора объектов до оформления сделки купли-продажи.
Наша команда отлично знает рынок недвижимости Коста-Бланки и поможет подобрать объект, соответствующий вашим потребностям, независимо от того, ищете ли вы недвижимость для отдыха или хотите совместить вторую резиденцию с инвестицией.
Свяжитесь с ESPHOUSES и расскажите, какую недвижимость вы ищете. Мы поможем вам найти вторую недвижимость на Коста-Бланке.
